Можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду

При приобретении недвижимости в кредит у многих возникает вопрос, а можно ли сдавать взятую в ипотеку квартиру в дальнейшем с целью получения прибыли. Такая ситуация возникает нередко при потребности получить дополнительные средства. Стоит подробнее разобраться со всеми тонкостями.

Сдача в аренду

Сегодня одним из наиболее частых способов, посредством которых можно купить себе недвижимость, является ипотечный заем. Его преимущества заключаются в возможности начать использовать собственность сразу и при этом растянуть оплату за покупку на срок от 5 до 25 лет. В таком случае залоговым имуществом считается сама квартира, покупаемая по договору ипотеки. Из-за этого не рекомендуется нарушать условия соглашения, чтобы не рисковать ею. Дополнительно существует ограничение на право собственности. К примеру, обычно в договоре прописывается ограничение как раз на сдачу в аренду ипотечной квартиры.

Права сторон по закону

Все права, ответственность, а также обязанности обеих сторон указываются в кредитном договоре. Кроме этого, они регламентированы в ФЗ №102. Там указано, что покупатель получает следующие права на недвижимость:

1. Использовать по целевому назначению.
2. Извлекать плоды, а также доходы от её использования.

Многие предпочитают сдавать квартиру в аренду

Дополнительно в ст. 29 этого же закона аналогичные права указаны и в отношении залогодателя (банка). Ответ на вопрос можно ли сдавать квартиру, если она в ипотеке, указан в Гражданском Кодексе. Так, по ст. 346 собственник вправе осуществлять передачу заложенного имущества во временное пользование третьим лицам, но только при получении на это согласия залогодержателя. В результате заемщик может сдавать в аренду эту недвижимость, извлекая из этого прибыль. Со стороны финансовой организации ситуация несколько иначе. Жилье, покупаемое на деньги банка, до полного погашения ипотеки находится под обременением, которое накладывает на него ряд ограничений. К примеру, необходимость кредитополучателя следить за состоянием объекта и его сохранностью.

Если подобное имущество будет сдаваться в аренду, это создаст целый ряд рисков для финансовой организации. Из-за частой смены собственника жилье быстрее изнашивается и портится, что приводит к тому, что снижается его рыночная стоимость. Из-за этого реализовать такой объект в случае его изъятия из-за долгов будет тяжелее.

Порядок действий

Существует несколько вариантов, как правильно сдать квартиру, купленную в ипотеку. Так, можно делать это самостоятельно без уведомления и получения разрешения на это в банке. А можно осуществлять такую процедуру официально. В последнем случае от заемщика требуется:

1. Сначала стоит обратиться в банк, взяв с собой письменное заявление. В нем нужно четко изложить все причины и обстоятельства ситуации. За 5 дней финансовая организация осуществляет рассмотрение заявки, после чего дает свое согласие. Здесь важно понимать, что далеко не все банки против того, чтобы квартиры сдавались в аренду. Некоторые считают, что это является дополнительной гарантией регулярных платежей по кредитам. Обычно согласие получается, когда нет никаких претензий к заемщику.
2. Дальше требуется подготовить следующие документы: подтверждающие право собственности, выписку из ЖЭКа, а также нотариальное согласие жильцов и собственников.
3. Теперь можно искать арендаторов, после чего составлять непосредственно договор аренды. Там должны четко указываться все условия относительно оплаты, а также коммунальных услуг. Дополнительно к документу прилагается акт приема-передачи, который стоит сделать у нотариуса.
4. Каждый год будет необходимо платить налог 13% от общей суммы прибыли. С этой целью должна подаваться налоговая декларация, к которой прикладывается копия договора, а также расписки, подтверждающие получение денег.

В некоторых случаях банк отказывает в праве аренды

Когда банк запрещает

Также возникает вопрос, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру Сбербанка, если он отказал в осуществлении подобного действия. Обычно это происходит из-за того, что:

1. Имеется плохая кредитная история при неоднократных просрочках платежа.
2. Договор аренды составляется на период больше 1 года.
3. Банк выявил незаконную сдачу жилья ранее без его согласия.

При отсутствии разрешения можно воспользоваться «черной» схемой. Она подразумевает отсутствие официального договора аренды либо его заверения и неинформирование банка. В таких ситуациях заемщик подвергает себя серьезному риску. Кроме того, что финансовая организация может выявить подобную ситуацию и наложить санкции на гражданина, возможны проблем с налоговой из-за отсутствия уплаты взносов, то есть за нелегальную предпринимательскую деятельность.

Отдельная ситуация возникает, если сдавать квартиру, взятую в военную ипотеку. Это обусловлено тем, что такая недвижимость находится под двойным обременением и требуется получения дополнительного разрешения еще и от государства.

Возможные последствия

Когда банк выявляет подобные нарушения, он может наложить штраф по причине нарушения условий договора. При повторном выявлении такой ситуации кредитная организация вправе разорвать ипотечный договор, после чего потребовать погашения одновременно всей суммы. Если она не будет возвращена, банк через суд изымет квартиру.

Оформив ипотеку, при грамотном подходе заемщик может использовать эту недвижимость для его сдачи с целью получения денег. Важно понимать, что для этого требуется разрешения финансовой организации, а аренда без его ведома чревато неприятностями.