Как продать квартиру, если в ней 2 собственника

Сделки с недвижимостью обычно совершаются людьми довольно редко, а жилищное законодательство за это время сильно меняет правила оформления и списки необходимых документов. Вопрос продажи собственности встает в случае переезда, желания улучшить условия проживания, разъехаться. Довольно часто стоит задача, как продать квартиру, если несколько собственников. Особенно это бывает важно, если такая необходимость есть только у одного из сособственников.

Особенности сделки с двумя собственниками

Продажа квартиры с двумя собственниками должна учитывать интересы всех сторон и обеспечивать на законном уровне защиту прав этих двух собственников при осуществлении сделки. Продажа — это лишение или изменение имущественных прав одного или нескольких участников владения, поэтому закон призывает внимательно рассматривать все варианты решения задачи.

Важным фактором здесь является распределение долей и особенности первоначального оформления собственности, поскольку различают долевую и совместную собственность. Это влияет на последующее предоставление комплекта документов.

Немаловажным фактором становится и родство собственников квартиры. Если жильё продается супругами, то возможно наличие брачного договора или согласия на единоличное владение собственностью, и тогда интересы другой стороны в сделке учитываться не будут. Наличие в квартирных документах несовершеннолетних детей обязывает продавца подготовить документы от органов опеки, гарантирующие отсутствие нарушений прав ребенка, чтобы впоследствии покупатель не лишился права собственности через суд, хотя и является добросовестным приобретателем.

Приобретение квартиры, у которой несколько собственников, таит в себе определенные риски

Риски покупателя

Покупая квартиру у двух собственников, покупатель может столкнуться со следующими препятствиями:

1. Один из продавцов не предложил сособственнику воспользоваться преимущественным правом выкупа доли.
2. Нет оформленного должным образом согласия на продажу квартиры.
3. Один из владельцев против проведения сделки.
4. В квартире есть ребенок, который прописан или является сособственником, а органы опеки не выдают разрешение на сделку.

Во всех этих случаях может возникнуть судебное разбирательство, которое приведет добросовестного покупателя к ситуации лишения приобретенного имущества.

Избежать всего этого можно, если сделка в обязательном порядке проходит через нотариуса путем оформления договора купли-продажи. Если покупатель предполагает использовать заемные средства, то для него дополнительной защитой чистоты сделки является дополнительная юридическая проверка со стороны банка. Служба безопасности и юридический отдел будут следить за предоставлением всех необходимых документов и указывать на их наличие в итоговом пакете.

Документы для сделки

Покупатель, как и продавец, должен знать, какие документы нужны для регистрации сделки, чтобы дополнительно проверять предоставляемый к сделке пакет и с полной уверенностью назначать встречу у нотариуса или подписывать заявление на получение кредита.

Долевая собственность предполагает следующий основной пакет бумаг к сделке со стороны продавцов:

• правоустанавливающие собственность документы (договор купли-продажи, дарственная, решение суда, приватизационный договор);
• свидетельство о праве собственности — выписка из ЕГРН;
• письменное уведомление 2-го собственника о праве выкупа доли;
• письменный отказ от приобретения.

При совместном владении первые два пункта остаются теми же, однако требуется либо присутствие на сделке обоих собственников, либо наличие у одного из них на руках нотариального согласия на проведение сделки по продаже третьему лицу.

Также продавцам следует иметь при себе:

• паспорта;
• технический паспорт квартиры из БТИ;
• выписку из домовой книги о прописанных в квартире;
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

На основании всех этих бумаг составляется 1 общий договор купли продажи квартиры на двух собственников при долевом владении. В договоре указываются реквизиты обоих владельцев. При оформлении продажи жилья в совместном владении может быть прописан только один из продавцов, если у него есть письменное и заверенное согласие на осуществление процедуры продажи квартиры.

О том, кто оплачивает услуги нотариуса при продаже квартиры с двумя собственниками, можно договориться заранее. Существует три варианта решения данной задачи, где сделку оплачивают:

• продавцы или продавец;
• покупатель;
• расходы делятся поровну между всеми сторонами сделки.

При этом следует учесть, что нотариус берет деньги не только за работу, но еще и получает свою комиссию с общей стоимости, указанной в договоре недвижимости, в размере 1%-1,5%.

Для совершения сделки купли-продажи нужно собрать определенные документы

Если 1 собственник против

Разногласие между собственниками может привести к тому, что один из них отказывается продавать жильё, руководствуясь личными мотивами.

Довольно легко решить эту задачу при долевом владении. Достаточно лишь отправить письмо с предложением о выкупе и подождать ответа в течение 1 месяца. Лучше всего отправлять заказным письмом с уведомлением. Если ответ не пришел, письмо оформили как возврат либо собственник написал письменный отказ, то все это указывает на возможность продажи квартиры третьим лицам.

В случае совместной собственности помогут только переговоры либо преобразование формы владения в долевую, и тогда уже действовать по первому сценарию. Если же вторая сторона идет на диалог, то здесь разумнее предложить финансовую компенсацию в обмен на отказ от владения.

Продажа, когда один из собственников — ребенок

Наличие несовершеннолетних среди собственников или жильцов квартиры несколько осложняет оформление документов. Продавец должен позаботиться о том, чтобы получить справку из органов опеки. Она гарантирует отсутствие ущемления прав ребенка во время совершения сделки. То есть ребенку-собственнику должно быть гарантировано выделение аналогичной доли в ином жилом помещении взамен реализуемого.

Если же несовершеннолетний просто прописан, он должен быть зарегистрирован по другому адресу до того момента, как будет произведено заключение договора купли-продажи либо среди документов также будет присутствовать справка из органов опеки, которая гарантирует данную процедуру в установленные сроки.

Заключение

Юридически довольно просто подготовить к продаже квартиру, где собственниками являются два человека. Покупатель, зная полный перечень документов и совершая сделку у нотариуса, может обезопасить свое добросовестное приобретение даже при наличии несовершеннолетних среди владельцев.