Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

Как вы считаете, почему риэлторы, юристы и все, кто имеет отношение к покупке и продаже жилой недвижимости, утверждают, что без профессиональной помощи в этом деле никак не обойтись? Самый первый ответ, что приходит в голову — ради собственной же выгоды. На самом деле, дело не только в желании помочь и заработать на этом денег, сколько в стремлении предостеречь от совершения необдуманных шагов. Человек, далекий от мира сделок с недвижимым имуществом, не знает тонкостей этого процесса, а потому может оказаться в ситуации, когда и денег нет, и жить негде. Сегодня мы поговорим о таком часто задаваемом вопросе, как продажа имущества с обременением. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, и что делать, если вы вдруг купили такое жилье по ошибке?

Права прописанных лиц

Люди, которые проживают в конкретной квартире, делятся на три типа: это собственники жилого помещения, лица, не наделенные правом собственности, но имеющие прописку на этих квадратных метрах и граждане, которые никак не могут распоряжаться жилищем, поскольку и в собственности ничего не имеют, и зарегистрированы вообще по другому адресу. У последних в отношении конкретного жилья никаких прав нет. А вот с двумя предыдущими категориями все не столь просто:

1. Просто зарегистрированный человек — имеет право распоряжаться жилым помещением, заботиться о нем, сохраняя в целостности, наравне с хозяином квартиры.
2. Собственник — помимо указанных выше действий, может участвовать во всех сделках, связанных с покупкой, продажей недвижимости либо ее части, если владеет квартирой не целиком.

Покупая квартиру, есть риск приобретения ее с обременением

Выставляемая на продажу жилая площадь, в которой пока еще зарегистрированы жильцы, называется «квартира с обременением». Она будет считаться таковой ровно до тех пор, пока все, кто был прописан, не снимутся с учета.

Покупка квартиры с прописанными людьми — ситуация, с которой сталкиваются очень многие клиенты «черных риэлторов», а также граждане, решившие сэкономить и бегать по нужным инстанциям самостоятельно. Разумеется, подобная ситуация не устраивает ни одну из сторон конфликта. Покупатель негодует, что жильем, за которое он честно заплатил положенную сумму, на законных основаниях пользуется кто-то другой. Человек, оказавшийся невыписанным, переживает, что ему нужно освободить помещение. А ведь случается и такое, что собственник просто не предупреждает заранее.

Порядок продажи квартиры

Ситуация с необходимостью реализовать жилье, невзирая на остальных зарегистрированных в ней лиц, время от времени возникает у разных собственников. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней? Если покопаться в правовой базе, то выясняется, что никаких препятствий для такой «операции» со стороны закона нет. Например, в Гражданском Кодексе в статье 292 говорится, что если у собственника больше нет прав на жилую площадь, то не будет ее и у остальных, кто здесь прописан.

И все-таки продажа квартиры с прописанным человеком не собственником многими воспринимается в штыки, хотя, казалось бы, препятствий никаких нет, а стоимость существенно ниже, чем у такого же жилища без обременения. Связано подобное положение вещей с тем, что все расходы по выписке зарегистрированных придется нести человеку, приобретающему жилую площадь. Более того, воспользоваться предоставляемой возможностью реально не всегда.

Незаконно прописанных граждан можно выписать по решению суда

Законная продажа квартиры с прописанными людьми может происходить тремя путями:

1. Продавец по предварительному соглашению с покупателем сам снимает с учета всех людей, зарегистрированных на продаваемых «квадратах».
2. Эти обязанности ложатся на плечи покупателя (опять же, строго по договоренности).
3. Если покупатель не возражает, то оформляется право временного или пожизненного проживания на тех, кто не может сняться с учета в соответствии с законом. Такой вариант обычно выбирают родственники или очень хорошие знакомые, продающие квартиры друг другу.

После того, как идеальный для обеих сторон вариант был выбран, составляется договор, собираются письменные формы согласия на подобного рода сделку от всех, кому принадлежит часть квартиры, подаются нужные документы. Образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком можно найти в интернете или попросить помощи у сотрудника регионального отделения Росреестра. Если сделка осуществляется через нотариуса, то все подскажет он сам либо помощники.

Принудительная выписка из квартиры

Бывает, что факт прописки кого-то еще продавцом был скрыт, и покупатель купил квартиру с прописанным человеком. Как выписать такого гражданина? Проверьте, можно ли это сделать вообще. Затем попытайтесь договориться. Возможно человек сам не рад остаться в том доме, который его родне и ему самому уже не принадлежит. Но случается встретить упрямцев, не готовых покидать насиженное место. Как быть?

Самостоятельно или с привлечением мирового суда можно снять с регистрации следующих людей:

1. Посторонние.
2. Несовершеннолетние (если выразят согласие органы опеки).
3. Бывшие супруги, ныне разведенные.
4. Родители, лишенные родительских прав.
5. Те, кто прописан по данному адресу, но фактически здесь не проживает.

Перед сделкой необходимо проверить всю историю жилья

Кого нельзя выписать

На вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, равно как и на вопрос о выписке уже после совершения покупки, ответить утвердительно получается не всегда. Дело в том, что есть ряд лиц, которые не могут быть сняты с учета ни вами лично, ни судом, ни продавцом. Это, как вариант, дети в возрасте до 18 лет, если опека не «дала добро» на их выселение в другую квартиру. Еще это супруги, возможно, даже и бывшие, между которыми был заключен брачный договор. Наконец, человек, обладающий правом распоряжаться жилищем на основании того, что частично оно принадлежит именно ему, который к тому же находится при смерти или просто вступил в преклонный возраст, может написать отказ покидать жилье в завещании. И тут тоже ничего нельзя будет поделать.

Риски при покупке квартиры с прописанными жильцами

Гражданин, который сознательно покупает дом с обременением, обязан просчитать все риски и вероятность выписать жильцов, которые либо не уведомлены о решении собственника, либо сознательно отказываются покидать насиженное место. Постарайтесь заранее узнать всю доступную информацию, не соглашайтесь на предложение продающего решить все спорные моменты без заключения письменного, обязательно заверенного нотариально соглашения. Помните, что если в квартире остается жилец, которого нельзя выписать, да который еще и владеет частью этого самого дома, то он может распоряжаться своей долей как захочет. Например, прописать на ней кого-то еще. Или перепродать. Или оставить в залог, если берет кредит в банке.

Закон не против продажи жилища с обременением, но если вы сознательно идете на такой риск, то лучше сразу просчитать возможные неблагоприятные последствия и, когда позволяет ситуация, отказаться от покупки в пользу какой-то альтернативы. А вообще, старайтесь ответственно подходить к вопросу сделок с недвижимостью и действовать при поддержке надежных, проверенных юристов и риэлторов. Вы немного переплатите, зато оградите себя от возможных неприятностей.