Консультация юриста по телефону
8 (800) 555-67-55 доб. 392

Продажа квартиры после вступления в наследство

Очень часто возникает ситуация, когда, унаследовав квартиру или иное жилье, наследники стремятся продать его сразу. Причины для этого могут быть самыми различными. Но прежде чем осуществлять сделку, необходимо ознакомиться с действующим законодательством и существующими нюансами. Например, возможна ли продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет, какой налог придется уплатить наследникам, продающим жилье, и другие важные моменты.

Именно это и станет темой сегодняшней статьи, в которой мы рассмотрим основные вопросы.

Когда можно продать квартиру

Многие люди, получающие в наследство объекты недвижимости, часто спрашивают: «Когда можно продать квартиру, полученную по завещанию или иным законным образом?». Согласно действующему законодательству, наследополучатель приобретает право собственности на имущество с даты кончины наследодателя. Допустим, преемник еще не окончательно вступил в наследство (оформил соответствующие документы и получил свидетельство), еще не зарегистрировано право собственности в соответствующих инстанциях (Росреестре). Но все это не лишает его права собственности на наследуемое имущество. Оформление происходит «задним числом». В противном случае, кто будет уплачивать услуги ЖКХ, налоги и остальные платежи за то время, пока преемник проходит процедуру вступления в наследство, которая, к слову, может занять достаточно продолжительное время (6 и более месяцев).

Наследование квартиры
Продажа наследуемой квартиры имеет нюансы

По факту, преемник приобретает права на имущество в полном объеме (возможность продать, подарить и т.д.) лишь только после прохождения всех процедур и получения всех документов, оформленных в соответствии с законодательством. Иначе никакая сделка не может быть проведена в регистрационных инстанциях. В этом случае наследополучатель будет признан неуполномоченным продавцом.

Некоторое имущество может находиться в обременении (залог и пр.), которое автоматически перейдет наследополучателю. В такой ситуации, пока держатель залога (как правило, это кредитное учреждение) письменно не подтвердит свое согласие на оформление сделки, действия продавца признаются незаконными.

Чтобы продажа недвижимого имущества стала возможной, наследнику потребуется:

  • получить документ о вступлении в наследство;
  • соответствующим образом оформить недвижимость в кадастровой палате (поставить на учет или изменить имеющиеся там сведения);
  • оформить регистрацию права на недвижимость в Госреестре;
  • обзавестись согласием на оформление сделки у залогодержателя либо закрыть ипотечный кредит (когда залог имел место).

Налог при продаже

В большинстве случаев унаследованное имущество не становится жильем для получателей наследства. Как показывает практика, наследники торопятся продать квартиру (дом), перешедшую к ним от наследодателя. Главными причинами подобного решения становятся разногласия, возникающие между наслодополучателями, необходимость в деньгах, наличие иного жилья и т.д.

Поиски покупателя, оформление сделки – это лишь часть забот, которые ждут продавцов-преемников. «Освободившись» от недвижимости, наследники обязаны уплатить налог с продажи. И эта статья расходов становится дополнением к уплате пошлины при вступлении в наследство.

Документы на наследование
Продажа недвижимости сопровождается уплатой налога

Ставка налога равна 13 % от суммарной стоимости проданной недвижимости, а уплатить его надо в фискальный орган по месту проживания налогоплательщика. Для граждан иностранных государств налог составляет 30 %.

Кроме того, наследнику потребуется:

  1. Правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ.
  2. Своевременно предоставить ее в налоговую инспекцию (до 30.04).
  3. Не позднее 15.07 уплатить полную сумму налогового сбора (реквизиты платежа предоставят в ИФНС).

Законом не предусмотрено каких-либо льгот по НДФЛ при продаже квартиры (социально-незащищенные категории граждане не являются исключением), а потому налог обязаны уплатить все. Но у собственников существует возможность уменьшить величину суммы налогообложения и даже совсем освободиться от уплаты налога (об этом мы расскажем ниже).

Порядок продажи

Рассмотрим более подробно, как продать квартиру после вступления в наследство, сделать это правильно и с наименьшими рисками.

Сделка по купле-продаже наследованной недвижимости проводится в соответствии с действующим законодательством и не отличается от обычной продажи аналогичного жилья. Купля-продажа проводится по следующему алгоритму:

  1. Вступаете в наследство, соблюдя установленные правила и законы, через нотариуса.
  2. Регистрируете права в Росреестре.
  3. Получаете соответствующие документы и расширенную выписку из ЕГРН (с этого года выписка подтверждает права собственности на недвижимость).
  4. Согласовываете продажу недвижимости с остальными наследниками (если таковые имеются), ищите покупателей.
  5. Согласовав все вопросы по сделке и подготовив полный пакет требуемых документов, регистрируете права собственности покупателя в Росреестре.
  6. Если наследованная недвижимость находилась в собственности меньше 5 лет, то необходимо подать надлежащие документы (свид-во о праве наследования, выписка ЕГРН, где подтверждается регистрация недвижимости на себя, договор о продаже квартиры, приемно-передаточный акт на недвижимость) в налоговую инспекцию для оформления декларации 3-НДФЛ.
  7. После проверки проведенной сделки фискальным органом бывшему владельцу квартиры (наследнику) предстоит уплатить налог, размер которого установлен законодательством.

В случае, когда бывший владелец входит в категорию лиц, освобожденных от уплаты налога, тогда ему помимо декларации 3-НДФЛ необходимо предоставить налоговому инспектору надлежащие справки, подтверждающие его статус.

Документы для продажи
Для продажи нужен пакет документов

Документы

Для оформления сделки потребуется следующий комплект документов.

Документы, устанавливающие право на недвижимость:

  • свид-во о праве вступления в наследство;
  • договор о разделе долей наследственной массы;
  • документы, подтверждающие имущественные права наследодателя (купли-продажи, приватизации, дарения и пр.).

Документы, подтверждающие права наследника:

  • свид-во о госрегистрации (отменено с 15.07.2016);
  • расширенная выписка из ЕГРН.

Техническая документация:

  • паспорт на недвижимость из БТИ;
  • тех. план квартиры;
  • выписка из Кадастра или кадастровый паспорт;
  • подтверждения законности перепланировок (если таковые имеются).

А также:

  1. Письменное согласие других наследников на продажу недвижимости, заверенное нотариусом.
  2. Расширенная выписка о зарегистрированных на жилплощади лицах, справка о составе семьи по месту проживания.
  3. Расширенная выписка из ЕГР, где содержится история сделок по квартире.
  4. Справки, подтверждающие отсутствие долгов по оплате услуг ЖКХ.
  5. Подтверждение дееспособности продавца (справки из наркологического и психиатрического диспансеров).
  6. Разрешение органов опеки, когда собственником (наследником) является несовершеннолетний либо он зарегистрировано в продаваемой недвижимости.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться и некоторые другие документы.

Не следует забывать, что наследополучатель, продающий полученную недвижимость, сталкивается с определенными рисками – от необходимости выплаты покупателю некоторой компенсации за понесенные расходы, связанные с квартирой, до вероятности возврата ему полной суммы сделки. Но главный риск – недовольство сделкой обделенных наследников, которые через суд могут потребовать аннулирования сделки и признания преемника-продавца недостойным. В случае, если суд примет их сторону, то преемник-продавец будет лишен прав на наследуемое имущество. Поэтому все спорные вопросы с остальными наследополучателями следует решать до проведения сделки.

Законные способы не платить налог

Теперь поясним, как продать квартиру после вступления в наследство без уплаты налогов и заметно снизить размер уплачиваемого налога.

Избежать оформления и подачи декларации в фискальные органы, но, главное, освободиться от уплаты налога вы сможете, продавая квартиру не сразу, а подождав 3 года после вступления в наследство и оформления собственности.

Наследополучатель, являясь собственником 3 года и более, вправе продать унаследованную квартиру без уплаты налога на доход.

Здесь нужно пояснить следующее: несмотря на то, что с недавнего времени (2016 г.) законом определен пятилетний срок владения недвижимостью для ее продажи без уплаты налога, на жилье, полученное по наследству, это правило не распространяется. Наследник освобождается от уплаты НДФЛ спустя 3 года с момента вступления в права собственника на унаследованную квартиру.

Снизить размер налога на доход можно вплоть до нуля рублей, когда жилье имеет низкую стоимость. В такой ситуации различие с освобождением от налога состоит в том, что не потребуется ждать установленный законом срок (3 г.). При этом декларацию 3-НДФЛ заполнять также обязательно.

Правила снижения налога

Порядок процедуры снижения налога прост:

  • из цены продажи квартиры отнимается налоговый вычет (1 000 000);
  • либо «приобретательские» затраты (уплата пошлин за вступление в права наследства и регистрацию собственности);
  • затем результат вычислений умножается на 13 %.

В расчетах можно минусовать только налоговый вычет или затраты на вступление в наследство.

Обычно на уплату пошлин и других обязательных платежей, связанных с наследуемым имуществом, уходит меньше миллиона. Поэтому большинство преемников, продающих унаследованную недвижимость, предпочитают использовать налоговый вычет.

Налог за недвижимость

В случае, когда у продаваемой недвижимости несколько собственников, то каждый из них подает «свою» декларацию. В ней прописывается размер НДФЛ, который зависит от стоимости его доли в наследстве. При этом налоговый вычет осуществляется его распределением между всеми наследниками, в соответствии с полученной долей в общей массе. Это значит, что 1 000 000 не на каждого наследополучателя, а на всю квартиру.

Стоимость недвижимости прописывается в договоре и именно она должна быть отражена в 3-НДФЛ. Цену сделки стороны согласовывают самостоятельно, но для налогообложения не допускается ее снижение ниже 70 % от цены по Кадастру.

Не стоит предпринимать попытки искусственно снизить налоговую ставку. Это грозит большими штрафами. С 1-го января 16 года сделать это практически невозможно по следующим причинам:

  1. Почти все объекты недвижимости РФ прошли кадастровую оценку и занесены в общую базу недвижимости. Кадастровая стоимость близка к рыночной, а потому при проверке налоговиками факт существенного занижения стоимости выявляется сразу же.
  2. Стоимость квартиры, заявленная в договоре купли-продажи, при проверке будет сравниваться с ценой по Кадастру. В случае, если она окажется меньше 70 % от последней, то налог все равно будет исчисляться от кадастровой цены (точнее, с величины в 70 % от нее).
  3. Если в декларации указаны недостоверные сведения, то налоговый инспектор выявит их при запросе в Росреестр, который предоставит по объекту полную информацию.
  4. Затем будет организована налоговая проверка (камеральная/выездная), а ее результатом может стать доначисление налога, начисление штрафа и пеней.

Покупка недвижимости у наследников

Продажа квартиры по завещанию не дает гарантий ни одной из сторон сделки. С рисками сталкивается как наследник-продавец, так и покупатель наследованной квартиры.

Такие сделки относятся к самым рискованным на рынке продажи жилой недвижимости. Но это не означает, что наследник-продавец имеет злой умысел. Очень часто он сам может не располагать соответствующей информацией по некоторым вопросам, касающимся унаследованной квартиры.

Продажа квартиры

Специалисты рынка недвижимости советуют по возможности вовсе отказаться от покупки унаследованной квартиры. Но если этого сделать не получается, то необходимо максимально внимательно отнестись к проведению такой сделки. Советы экспертов помогут минимизировать риски, связанные с покупкой квартиры, которая была получена в наследство. Вот некоторые из них:

  1. Сделку по покупке жилья лучше оформлять у того же нотариуса, который вел наследственное дело. Тем более нотариальное оформление квартиры целесообразно, если владельцами недвижимости является сразу несколько наследников. В этом случае, нотариус будет в курсе событий и сможет проверить законность сделки, но, главное, подтвердить ее (нотариус несет персональную ответственность за проводимые сделки).
  2. Можно привлечь к мероприятию, связанному с оформлением договора, опытного юриста.
  3. Обращайте внимание на цену продажи. Слишком низкая стоимость является поводом рассматривать другие варианты жилья для покупки.
  4. Обратите внимание на поведение наследника-продавца, выясните причину продажи жилья, порядок его получения и другие моменты. Если вас что-то насторожит, откажитесь от сделки.
  5. До оформления договора не следует передавать продавцу задатков и залогов.
  6. Тщательно проверяйте все предоставленные наследником-продавцом документы (обязательный список был приведен ранее). Главное, обратите внимание на сроки владения унаследованной недвижимостью. Особое внимание нужно на соответствие информации, полученной от наследника-продавца, документам. А также на отсутствие ошибок и противоречий в самих документах.
  7. Сделайте самостоятельные запросы по доступным сегодня базам. Пообщайтесь с соседями и постарайтесь получить информацию из других доступных источников.

Если при проведении собственных проверок появляются сомнения, от приобретения этой квартиры нужно отказаться.

Заключение

С точки зрения закона, сделка покупки-продажи унаследованной недвижимости не отличается от купли-продажи «обычных» объектов. Главным различием является этап вступления в наследственные права. Именно он занимает большое количество времени. Но если соблюсти все формальности, правильно (с юридической точки зрения) и ответственно подойти к проведению сделки, то она пройдет без каких-либо проблем. А продавец-наследник и покупатель унаследованной недвижимости смогут свести все возможные риски к минимуму.

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Добавить комментарий

3 × 4 =