Согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Процесс продажи квартиры, в которой одним из собственников является ребенок, по закону разрешен. Однако такой факт накладывает на процедуру существенные ограничения. Также он часто становится причиной срыва сделок из-за отказа покупателей. Главной сложностью считается необходимость получить предварительно разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего, с целью соблюдения прав ребенка. Поэтому стоит подробнее разобрать основные моменты подобных сделок.

Права ребенка

По действующему законодательству в России лица младше 18 лиц считаются несовершеннолетними. Поэтому из-за своего возраста они не обладают полной дееспособностью. Соблюдение их прав должны обеспечивать родители либо любые другие законные представители. А для продажи квартиры, часть которой принадлежит ребенку либо он в ней прописан, требуется сначала получить разрешение на это действие от органов опеки. Подобная ситуация усложняет совершение сделки купли-продажи.

Продажа жилья сопровождается определенными особенностями

Ребенок собственник

В тех случаях, когда несовершеннолетний имеет долю в квартире, для её продажи родителям либо опекунам требуется совершать целый ряд дополнительных действий. Прежде всего, им нужно получить бумагу из опеки, дающую добро на сделку с недвижимостью. При этом с 16 до 18 лет любые сделки подростка с жильем осуществляются только при наличии согласия родителей либо же законных представителей, а также его самого. А вот лица младше 6 лет считаются полностью недееспособными. Когда семья является благополучной, то никаких проблем с получением разрешения не возникает. Иная ситуация, если в семье были эксцессы с вмешательством органов опеки.

Прописан в квартире

Перед тем как продавать квартиру, где прописан несовершеннолетний, предварительно его требуется выписать. Без этого провести сделку купли-продажи будет затруднительно. Это обусловлено наличием обременения на такой недвижимости. Но выписывать детей можно только при одновременной их прописке в другом жилье. Необходимость в этом обусловлена запретом осуществлять выписку малыша в «никуда». В результате трудно приобрести новое жилье, когда нет возможности прописать ребенка во временную квартиру.

В процессе прописки должно соблюдаться условие, что новое жилье относительно предыдущего должно быть таким же либо лучше.

Выделение доли ребенку

Когда происходит продажа жилья, органы опеки контролируют этот процесс, чтобы были полностью соблюдены права несовершеннолетнего собственника. Так, требуется представить доказательства того, что в приобретаемом после этого новом жилье у него будет соответствующая доля. Важным моментом является необходимость четко знать все параметры новой квартиры либо дома, которую планируется приобретать, чтобы предоставить в опеку:

1. Площадь, а также цена. Указанные параметры не должны быть меньше, чем в прежней недвижимости.
2. Уровень благоприятности района. Новое жилье не должно находиться в криминальном либо неблагоприятном районе для проживания, создающим опасность для малыша.

Кроме этого, если приобретение нового жилья будет осуществляться через определенное время после продажи, все равно несовершеннолетнему требуется выделить соразмерную долю в другом объекте. Дополнительно возможно составление договора, который подтверждает намерение родителей или опекунов купить новую недвижимость с предоставлением ребенку соответствующей доли собственности.

Разрешение на продажу жилья выдается органом опеки

Разрешение опеки

Данный государственный орган создан с целью защиты и отстаивания интересов несовершеннолетних граждан. Из-за этого при необходимости родителям или опекунам продать квартиру, в которой имеется доля у ребенка, они должны получить на это действие разрешение на продажу доли несовершеннолетнего. Чтобы обзавестись таким документом, должно быть соблюдено право ребенка получить соответствующую либо больше долю в новом жилье. Только в случае, когда подтверждение этого было получено опекунским советом, они выдают соответствующее разрешение на совершение сделки купли-продажи жилья с долей несовершеннолетнего. Для этого в опеку нужно предоставить целый пакет документов, для подтверждения соблюдения его прав. Образец разрешения можно посмотреть на официальном сайте организации.

Документы

Кроме бумаг, необходимых для совершения самой сделки купли-продажи, родителям требуется собрать целый пакет документов, чтобы предоставить в опеку. Прежде всего, нужны бумаги, подтверждающие родство либо опекунство, то есть право представлять интересы несовершеннолетнего. К таким документам относится:

1. Паспорта родителей либо опекунов.
2. Свидетельство о рождении ребенка.
3. Решение суда относительно назначения опекунства либо усыновление.

Кроме этого, должны предоставляться следующие бумаги:

1. Подтверждающие право собственности на квартиру либо дом, где указан статус ребенка (совладелец или единоличный собственник).
2. Документы о браке либо разводе.
3. Выписка, взятая из домовой книги.
4. Бумаги на недвижимость: план из БТИ, а также кадастровый паспорт.
5. Заявление, где указывается желание продать нынешнюю квартиру и купить новую. Его подписывает несовершеннолетний (если он старше 14 лет), а также родители либо опекуны.

В органах опеки необходимо написать заявление

Требования к недвижимости

Ко всем объектам недвижимости опека предъявляет целый ряд требований. Они должны соблюдаться в процессе продажи, а также последующей покупки нового жилья:

1. Размер доли, которую ребенок получит после приобретения новой недвижимости. Она не должна быть меньше, чем была ранее.
2. Момент продажи, а также покупки нового жилья должны совпадать в обязательном порядке.
3. Когда родители или опекуны получили разрешение на приобретения новой квартиры в новостройке или строящемся доме, они должны дать гарантию, что ребенку предоставится соответствующая доля. В таких ситуациях согласие опеки выдается, когда объект находится на завершающей стадии строительства.
4. Если семья решила переехать в другой город и у них нет возможности объединить приобретение и продажу жилья. В таких случаях опека предоставляет предельный срок 3 месяца, чтобы несовершеннолетнему выделили доля после продажи старой квартиры.

Органы опеки проверяют посредством Росреестра вовремя ли провели регистрацию несовершеннолетнего.

Когда откажут

Существует целый ряд причин, из-за которых возможно получение отказа в реализации доли ребенка. Таковыми являются следующие ситуации:

1. Семья собирается покупать жилье в кредит, для чего продает имеющуюся недвижимость.
2. Родители хотят вложить средства в жилой дом, который еще не возвели.
3. Покупается квартира, имеющая меньший размер жилплощади.
4. В покупаемой недвижимости отсутствуют необходимые для жизни коммуникации.
5. Желание купить квартиру в районе, с повышенным уровнем загрязнения и неразвитой инфраструктурой.

Перед тем как продавать собственное жилье, в котором есть доля несовершеннолетних, родителям и опекунам требуется позаботиться о подготовке к переезду. Для этого требуется найти другую квартиру, имеющую цену и площадь не меньше прежнего и заключить предварительное соглашение с собственников. Это позволит перед продажей получить согласие на это действие со стороны опеки.